不少人士考慮海外置業，熱門地點包括英國、加拿大、澳洲、日本及台灣。然而，踏入2026年，各國房地產政策已出現明顯調整，尤其在稅務制度、外國人購房限制，以及按揭審批條件方面均有所收緊，令投資門檻與風險同步上升，令不少準買家不知從何入手。因此，在進行海外買樓或投資物業之前，全面掌握最新政策變動、市場環境及相關潛在風險，已成為不可或缺的重要一步。
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英國買樓2026｜樓市趨勢、印花稅與政策
英國仍然是港人海外置業最熱門的市場之一，主要原因在於法律制度完善、按揭市場成熟，以及租務市場需求穩定。根據2025年至2026年多個房地產機構的預測，英國樓價整體呈現溫和復甦趨勢，屬於低增長但相對穩定的市場環境。隨著通脹回落及利率逐步下調，按揭利率相比高峰期已有所改善，首次置業人士的負擔能力亦略為提升。
在稅務方面，英國印花稅（Stamp Duty Land Tax, SDLT）已於2025年4月恢復至較低稅階，並在2026年維持不變。首次置業人士可享首300,000英鎊免稅優惠，適用樓價上限為500,000英鎊；一般買家則以125,000英鎊作為免稅門檻。需要注意的是，非英國稅務居民，仍需支付額外2%的海外買家附加稅，這將直接增加整體入市成本。
業權方面，Freehold（永久業權）物業仍被視為較理想選擇，因其不涉及地租及租期限制，並在按揭審批上較具優勢。Leasehold（租賃業權）雖然在公寓市場中十分普遍，但相關制度正處於改革階段，包括限制地租及改善業主權益，短期內仍會與Freehold並存。
按揭方面，持有BNO簽證的港人，於2026年仍可在英國申請按揭貸款。銀行普遍接受海外收入，但審批標準較過往嚴格，尤其對收入穩定性、工作紀錄及信用評級要求較高。實務上，透過按揭經紀比較不同銀行方案，已成為常見做法。
此外，如透過公司名義持有英國住宅物業，且價值超過500,000英鎊，可能涉及ATED（Annual Tax on Enveloped Dwellings）年度稅項，稅額按物業價值分級計算，最高可達數十萬英鎊，屬高資產投資者需特別留意的稅務安排。可能涉及ATED年度稅項，最高可達數十萬英鎊，屬高資產人士需特別留意的稅務範疇 。
加拿大買樓2026｜外國人禁令延續
加拿大房地產政策在近年顯著收緊，政府已將外國人購買住宅物業的禁令延長至2027年，大部分非居民目前無法直接入市。只有持有效工作簽證，或已取得永久居民身份的人士可獲豁免。
此外，在安大略省（包括多倫多），非居民仍需支付25%的外國買家稅（Non-Resident Speculation Tax），令整體投資成本大幅提高。因此，在2026年的實務策略上，多數投資者會選擇先取得永久居民身份，再考慮置業及申請按揭。
澳洲買樓2026｜外資限制嚴格
澳洲對海外投資者的限制依然嚴格。外國人購房前，必須取得外國投資審查委員會（FIRB）批准，且在實務操作上主要只可購買新建物業或樓花。二手住宅市場基本不向外國投資者開放，整體政策目標在於優先保障本地居民置業需求。
同時，海外買家需支付較高的交易成本，包括印花稅、外國人附加稅及申請費用，令投資門檻明顯高於本地買家。
日本買樓2026｜市場開放但增值有限
日本房地產市場對外國投資者完全開放，無需居留身份亦可購買住宅物業及土地，並享有永久業權。然而，日本面對人口老化及部分地區人口流失問題，樓價升值潛力相對有限。
因此，日本物業投資一般以租金回報為主要目標，較適合追求穩定現金流的投資者，而非短期資本增值策略。
台灣買樓2026｜制度透明與長期持有成本
台灣房地產市場採用「實價登錄」制度，交易資訊公開透明。香港居民在符合互惠原則下，仍可購買當地物業及土地。
在稅務方面，購房時需支付契稅及印花稅，總成本約為樓價的6%左右，而持有期間則需每年繳納房屋稅及地價稅，屬於長期持有成本的一部分。
海外置業注意事項2026｜風險與資金管理
海外置業涉及多重風險，其中匯率波動為最主要因素之一。若收入來源為港元，而按揭供款以英鎊、加元或澳元計算，長期將承受匯率變動帶來的不確定性。此外，雖然2026年全球利率呈回落趨勢，但整體仍處於相對高位，按揭成本仍需審慎評估。
另一方面，不同市場亦存在結構性風險，包括發展商違約、樓花延期、業權問題以及租務管理困難等。特別是在未親身視察物業的情況下進行交易，風險將顯著增加。因此，即使透過代理或顧問協助，仍建議投資者親身前往當地了解物業及周邊環境。
總結｜2026海外買樓策略
綜合2026年市場環境，英國仍然是制度成熟、法律保障完善，且需求穩定的海外置業市場之一，但印花稅優惠已收緊，海外買家成本相對提高，需要重新評估投資回報。相比之下，加拿大及澳洲對外國買家的限制持續加強，日本與台灣則屬入場門檻較低但升值潛力較為有限的市場。
在全球經濟仍存在不確定性的情況下，海外置業應以長期居住需求、資產配置及風險承受能力為核心考量，而非單純追求短期價格升幅或市場熱度。單純追求價格或短期回報，而應以長期居住需求、資產配置及風險承受能力作為核心考量。
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